Une Gouvernance “Nulle Part Comme Ailleurs” !
Depuis notre lancement de campagne début janvier, nous avons analysé l’ensemble des documents issus des Conseils Municipaux depuis 2014 afin de mieux appréhender les méthodes de la gouvernance actuelle.
Ce document a pour objectif de partager avec le plus grand nombre certains éléments importants en majorité évoqués en réunions publiques et sont basés sur des documents officiels (délibérations du Conseil Municipal (CM) ou pratiques réglementaires, que chaque administré(e) peut consulter en ligne). Les conseils municipaux cités dans ce document sont tous consultables sur le site de la ville :
https://www.lacanau.fr/deliberations/
Cela permet d’avoir un prisme particulier sur le “comment” et le “pourquoi” de certains sujets. Emerge en particulier une pratique assez généralisée de l’opacité et de l‘entre-soi, et ce malgré les obligations de l’ordonnance 2017-562 du 19 Avril 2017 qui impose publicité et mise en concurrence. Cette loi permet de garantir les principes de transparence, d’impartialité et d’égalité de traitement.
1/ La rareté des Appels Publics
Un appel public est une sollicitation ouverte au public effectuée par une autorité municipale pour conclure un marché, vendre ou mettre à disposition un bien communal ou soutenir des initiatives locales (appels à projets, appels à manifestation d’intérêt, etc.). Il s’agit d’une procédure de publicité et de mise en concurrence permettant d’assurer l’égalité entre candidats, l’absence de favoritisme, la légalité et la transparence des choix de la collectivité, dans le cadre de l’intérêt général.
Force est de constater que l’équipe municipale en place a très peu recours à ces procédures et utilise largement le gré à gré, en particulier pour des projets structurants alors que l’ordonnance 2017-562 du 19 Avril 2017 impose publicité et mise en concurrence.
En s’interrogeant sur le “pourquoi” nous arrivons à la conclusion que le fonctionnement privilégie toujours les initiatives individuelles plutôt que l’intérêt général.
- La location des lots n° 245 et 246 de l’immeuble en copropriété situé 6 et 8 allée Pierre Ortal – en vue d’y créer un restaurant / bar – a été attribué en gré à gré à la SAS iCOCO sur simple présentation d’un projet et sans publicité ni mise en concurrence et à des conditions privilégiées (Source : Conseil Municipal du 13/12/2023 N° DL13122023-04). On peut légitimement penser qu’un tel lieu (front de mer) aurait pu susciter l’intérêt d’autres investisseurs et à des conditions financières plus favorables pour la commune (voir “Montages Atypiques”) .
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2023/12/AR-DL13122023-04_Bail-emphyteotique-SAS-COCO.pdf – (Lien alternatif)
- L’association 001 – support du projet culturel Java – s’est vu attribuer en 2023 un bail emphytéotique de 30 ans pour l’occupation de la “Maison du Commandant” sur simple présentation d’un projet culturel à créer (Source : Conseil Municipal du 03/07/2024 DL03072024-17). Ici aussi on peut s’interroger sur l’absence d’appel à projet pour un lieu qui aurait surement intéressé des acteurs économiques ou associatifs locaux ayant déjà des expériences à leur actif et donc capable d’animation locale (voir également “Montages Atypiques” ci-dessous).
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2024/06/DL03072024-17-Bail-emphyteotique-avec-lAssociation-001-Maison-du-Commandant.pdf – (Lien alternatif)
- Les renouvellements d’Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT) pour les établissements “Beach House” et “Sunset” ne font pas non plus l’objet d’Appel à Projet et sont reconduits sur simple demande (cf Contrat de Location en notre possession mais ne pouvant être rendu public). Autant il est compréhensible que ces établissements – au vu des investissements nécessaires – bénéficient d’un contrat de location de longue durée (5 à 7 ans), il n’est pas acceptable que ces opportunités ne fassent pas l’objet d’appel à concurrence et soient systématiquement au profit des mêmes opérateurs commerciaux.
- La cession de la parcelle CN 3 située à l’Escourette a fait l’objet d’une vente sans publicité, sans transparence (source : conseil municipal 17 Novembre 2025 DL17112025-04), et sans mise en compétition prouvée de la parcelle; en bref aucune formalisation, même simplifiée, de la procédure suivie ne permet de s’assurer que la collectivité a effectivement recherché les meilleures conditions de cession dans l’intérêt du patrimoine communal. Le prix de cette cession est particulièrement bas pour un terrain de 7000 m2 donnant sur le lac ; à titre de comparaison avec le marché privé, une telle vente aurait probablement été estimée au double du montant, privant ainsi la commune d’une recette substantielle de l’ordre du million d’euros.
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2025/10/DL17112025-04_Cession-de-la-parcelle-CN-3.pdf – (Lien alternatif)
La transcription écrite du CM (référencée ci-dessous) est pleine de sous-entendus :
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2026/01/Proces-verbal-CM-17.12.2025_signe.pdf – (Lien alternatif)
Extraits PV 17/11/2025
Par ailleurs, une adjointe au maire, Madame Corinne FRITSCH, a voté “pour”, exerçant les fonctions de secrétaire auprès de l’acquéreur du terrain concerné, créant de facto un lien de subordination qui interpelle. Enfin il est à relever que l’acquéreur figure également sur la liste conduite par le Maire sortant pour les Élections Municipales 2026.
L’ensemble des ces événements interroge sur un possible favoritisme et/ ou conflit d’intérêt.
- Les synthèses annuelles des cessions/acquisitions ainsi que de nombreuses délibérations font état de ventes de terrains du domaine public à la suite de simples demandes, donc sans publicité, ni transparence ni mise en concurrence. Le Maire présidant lui-même la commission urbanisme, et ayant tout pouvoir de décision, bénéficie de ce fait d’une capacité d’influence notable qui peut fragiliser l’obligation d’équité.
Pour simplifier le document voici les liens des cessions/acquisitions uniquement sur les 3 dernières années. Les autres années sont également disponibles sur le site de la mairie.
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2026/01/DL25022026-06_Etat-des-cessions-et-acquisitions-2025.pdf – (Lien alternatif)
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2025/02/DL19022025-10_Etat-des-cessions-et-acquisitions-2024.pdf – (Lien alternatif)
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2024/02/DL13032024-07-Etats-des-cessions-et-acquisitions-2023.pdf – (Lien alternatif)
2/ La gestion des Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT)
L’AOT est une autorisation unilatérale, temporaire et précaire accordée par la commune pour permettre une activité privée sur un bien public. Les cas d’usage typiques sont les terrasses de cafés ou restaurants sur le trottoir ou espace communal, les kiosques, food-trucks, commerces saisonniers, activités nautiques, clubs, locations et marchés ou manifestations sur l’espace public.
Les AOT à vocation commerciale font généralement l’objet d’un appel public à candidatures ou à projets pour assurer la transparence avant de délivrer l’autorisation surtout si l’espace est convoité.
Pour les AOT à vocation commerciales, objets de ce document – à savoir établissement type bar / restaurant – la pratique veut que les contrats fassent généralement l’objet d’une redevance fixe et/ou d’une redevance variable (en général 5%) basée sur le chiffre d’affaires (cf guide des AOT mentionnant que ‘“ la direction de l’immobilier de l’Etat, considère que la part variable constitue une obligation” ).
Concernant les établissements qui nous préoccupent, i.e. Sunset et Beach House. la situation est la suivante:
- la redevance fixe individuelle (loyer annuel) est de l’ordre de 16 000 euros par saison (a titre de comparaison, celle du manège square Souleyreau est d’environ 7 000 euros)
- il n’existe aucune redevance variable !
Au regard des surfaces affichées à savoir Sunset 1500 m2 et Beach House 500 m2, les ordres de grandeur observés pour une commune balnéaire type Lacanau oscillent en moyenne entre 50 et 200 euro / m2. Avec une hypothèse basse d’un prix moyen de 100 euros/m2 (cumulant fixe + variable), ces établissements devraient donc rapporter à la commune a minima environ 200 000 euros …contre 32 000 aujourd’hui ! D’autres méthodes d’évaluation sont possibles en prenant des références de marché disponibles sur Internet et toutes montrent un écart significatif injustifié par rapport au prix payé aujourd’hui.
Quelle justification y-a-t-il pour s’autoriser un tel manque à gagner …sauf à évoquer à nouveau du clientélisme ? A noter par ailleurs qu’aucun contrat n’a été trouvé pour le Sunset pour la période 2018/2023 et que le contrat pour le Beach House, dont la superficie a augmenté depuis quelques années, est caduque depuis 2023 et son renouvellement introuvable dans les documents issus des CM.
3/ Les Montages Atypiques
3.1 Le projet de la Java / Association 001
Il est rappelé que la “Maison du Commandant”, à valeur historique et patrimoniale indéniable, après avoir été laissée à l’abandon de nombreuses années, a fait l’objet d’une restauration extérieure (uniquement) par la mairie en 2017. Cette maison est ensuite restée en l’état jusqu’à ce qu’une association se crée spécifiquement (001) avec deux professionnels bordelais de la culture et propose à la Mairie d’en faire “un centre névralgique de la culture sur notre territoire”. Cette proposition sera acceptée sans aucun appel à projet, publicité ou mise en concurrence et donnera lieu à une convention d’objectifs et de moyens signée en 2023 (Source : Conseil municipal du 05/04/2023 DL05042023-23).
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2023/03/DL05042023-23A-Convention-dobjectifs-avec-lassociation-001.pdf – (Lien alternatif)
Ce projet – à vocation culturelle – nécessite dans un 1er temps la remise en état de l’intérieur du bâtiment, et donc la recherche d’un financement de l’ordre de 800 000 euros, dont les principales composantes seront un prêt de 390 000 euros et des subventions diverses. Au titre du prêt consenti par le Crédit Coopératif, la banque a exigé de façon légitime :
- Une garantie de la Mairie sur 50% du montant de l’emprunt,
- Une subvention d’investissement de la mairie de 100 000 euros
- L’octroi d’un bail emphytéotique de 15 ans (correspondant à la durée du prêt) que la Mairie a accordé (sans raison apparente) pour 30 ans.
L’octroi de ce prêt induit un remboursement annuel pour cette association de plus de 40 000 euros par an ! Au titre de la transparence réglementaire, il a été de multiples fois demandé à la Mairie et à l’Association 001 de partager le Business Plan afin de garantir que ce ne sera pas au final à la Mairie – et donc aux contribuables – de rembourser ce prêt. Ni la Mairie, ni l’Association n’ont à ce jour respecté les obligations de transparence !
A ce stade, deux interrogations s’imposent :
1/ Une association à vocation culturelle – composée d’experts de l’animation et de création culturelle – n’a a priori pas les compétences pour mener ce type de projet, alors que des employés de la Mairie ont cette compétence,
2/ Il est de notoriété publique que les activités culturelles n’ont ni la vocation ni la capacité à être lucratives. Une rapide estimation des coûts annuels de cette association – sur la base des informations communiquées lors de nos rares entretiens – nous amène entre 60 000 et 100 000 euros (emprunt + personnel + et spectacles achetés), ce qui nécessite un bénéfice de cet ordre et donc un chiffre d’affaires conséquent. Il est donc virtuellement acquis que cette association ne sera pas en mesure de rembourser cet emprunt qui incombera au final aux administrés !
Il aurait été plus conforme que la Mairie finisse cette rénovation, financée sur sa capacité d’investissement (avec ou sans emprunt) puis organise de façon transparente un appel à projet pour l’utilisation de ce lieu.
Il nous est impossible d’expliquer les raisons d’un tel montage et les bénéficiaires éventuels.
3.2 Le projet du restaurant/ bar Coco
Après avoir accepté – sans mise en concurrence (voir point 1 ci-dessus) – le projet de la SAS COCO, la mairie s’est engagée à signer un contrat de bail emphytéotique – postérieure à l’autorisation des travaux – pour permettre la réalisation de ce projet.
Elle a dans cette perspective sollicité l’avis d’un expert foncier (BLB) qui a évalué le loyer à 36 000 € par an pour une prise dans l’état, charge à la SAS COCO de prendre à ses frais les travaux nécessaires pour la remise en état de ce bâtiment.
La mairie a finalement signé un bail emphytéotique pour un montant initial de 10 000 euros par an, assortie d’une période de grâce de 3 ans, et des loyers qui progressent tous les 5 ou 10 ans pour n’atteindre 40 000 euros qu’au bout de 30 ans ! (source : Conseil municipal du 13/12/2023 DL13122023-04)
https://www.lacanau.fr/wp-content/uploads/2023/12/AR-DL13122023-04_Bail-emphyteotique-SAS-COCO.pdf – (Lien alternatif)
La raison invoquée par la Mairie pour un loyer réduit à 10 000 euros (soit moins de 20€/m2/an) est la prise en compte des investissements réalisés par la SAS COCO, alors que la demande faite à BLB était bien l’estimation d’un loyer …en l’état.
Rien ne justifiait donc de déroger à l’estimation de BLB (70 euros /m2/an pour 515 m2 soit 35 840€/an), qui en plus se situait dans le bas de la fourchette (qui varie entre 50 et 800 euros/an/m2 sur les Allées Ortal soit au maximum 412 000€/an).
En cumul sur la période, c’est un nouveau manque à gagner pour la Mairie de l’ordre de 500 000 euros, et indirectement une subvention “déguisée” participant aux investissements de la SAS COCO. A quel titre ? Quelle est l’éventuelle compensation ?
